编者按
《中华人民共和国民法典》是新中国第一部以法典命名的法律,已于2021年1月1日正式生效,如何在生活中去理解民法典?以及在司法实践中运用好《民法典》,作为践行者,期望用鲜活的实务案例,生动诠释民法典,进一步深化宣传民法典宣传工作,共同营造全民学法、用法、守法的良好法治氛围。
民法典适用案例来源
《付某某与贵州某某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案》
赤水市人民法院(2021)黔0381民初510号
裁判要旨
商品房预售合同约定出卖人与买受人应在原告交购房定金后七日内签订正式的商品房买卖合同,但至今未签订,根据该约定买受人未按时签订商品房买卖合同,出卖人有权终止该认购协议,出于公平合理原则,买受人也应当享有合同解除权。出卖人与买受人均未能证明未签订正式的商品房买卖合同归责于哪一方,且双方就是否再继续履行合同达不成一致意见,双方互有违约行为致使签订商品房买卖合同的合同目的不能实现,商品房预售合同依当事人主张可以解除。
基本案情
2019年5月31日,原告付某某(乙方)与被告贵州某某房地产开发有限公司(甲方)签订《房屋认购协议书》,主要内容:……三、签订本协议之日乙方向甲方支付定金30,000.00元,在双方签订《商品房买卖合同》及相关附件后,所交定金转为乙方购房款;四、乙方交付购房定金后,于七日内,即2019年5月31日携带剩余房款及相关办证费用到XX销售中心签订《商品房买卖合同》;五、乙方应在签订本认购书之日起,在约定时间内与甲方签订《商品房买卖合同》及相关办证资料附件,若乙方未按时签订,视为乙方违约,违约金按购房定金的100%扣除,同时,甲方有权向第三方出售乙方原认购的房源,且无需通知乙方,本《房屋认购协议书》终止。2019年5月31日,原告向被告交付7万元购房款,同时与被告签订了《房屋认购协议书》和《商品房买卖合同补充协议》。后被告贵州某某房地产开发有限公司通知付某某可以在银行面签,但必须补交4万元,原告付某某于2019年7月15日又交了4万元,但原告到银行面签时未成功,被告称等银行能面签的时候再通知,然被告一直未通知原告面签。后原告男友父亲病重需用钱,原告通知被告财务退还购房定金,但被告不同意退钱。原告为维护合法权益,诉至人民法院。
裁判结果
一、解除原告付某某与被告贵州某某房地产开发有限公司于2019年5月31日签订的《房屋认购协议书》、《商品房买卖合同补充协议》;
二、被告贵州某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告付某某购房款14万元;
三、驳回原告付某某其余诉讼请求。
律师释法
合同解除权指合同当事人依照合同约定或法律规定享有的解除合同的权利,合同解除权的行使将直接导致合同权利义务消灭的法律后果。合同解除权包括约定合同解除权和法定合同解除权。
约定合同解除权系基于当事人的意思自治而产生,根据《民法典》第五百六十二条:“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时,解除权人可以解除合同”之规定,合同当事人可以在合同约定一方行使解除权的条件,待约定的条件成就时,解除权人即可单方解除合同。本案中原被告签订的《房屋认购协议书》第五条中约定的“乙方应在签订本认购书之日起,在约定时间内与甲方签订《商品房买卖合同》及相关办证资料附件,若乙方未按时签订……甲方有权向第三方出售乙方原认购的房源,且无需通知乙方,本《房屋认购协议书》终止”等内容即为对被告享有的合同解除权的约定,若该条约定的条件成就,被告则有权解除合同。
法定合同解除权系基于法律规定而产生,当出现法律规定的解除条件时,解除权人才能依法行使解除权。《民法典》第五百六十三条是对法定合同解除权的一般性规定,该条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同,当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方”。本案中因双方互有违约行为导致签订《商品房买卖合同》的合同目的已经不能实现,原告依法享有法定合同解除权。合同解除后,依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人”之规定,原告有权请求被告向其返还购房定金。
法条链接
《民法典》第五百六十二条 当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时,解除权人可以解除合同。
《民法典》第五百六十三条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同,当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
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