租赁合同中承租方如何解除合同
案情简介: 杨某与王某签订长达十年的店铺租赁合同,因疫情原因以及市场因素,杨某无法再继续经营该店铺,在签订合同后实际使用8个月交还店铺钥匙,搬离该店铺,但合同中未约定杨某享有解除权,因此杨某以原告身份提起诉讼,要求解除合同,庭审过程中被告以“双方之间的合同真实合法有效,原告方无权要求单方解除”进行抗辩,那么杨某是继续履行合同还是可以解除合同呢?
法院裁判:经过两次庭审后,法院依法判决“原告在合同约定期限届满前,停付租金并提出解除租赁合同,应当认定原告违反合同约定,一般情况下违约方不享受单方解除合同的权利。但是,在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中,双方形成合同僵局,一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同,有时对双方都不利。在此前提下,符合下列条件,违约方起诉请求解除合同的,人民法院依法予以支持:一是违约方不存在恶意违约的情形;二是违约方继续履行合同,对其显失公平;三是守约方拒绝解除合同,违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的,但违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。
结案本案,原告与被告签订十年期限租赁合同,双方在庭审中确认,原告搬离店铺以前的租金,原告已按约定支付,原告因疫情原因搬离租赁房屋,将钥匙邮寄给被告,虽被退回,但原告实际停止经营的情况未改变。由于合同是互赢关系,合同双方都应照顾对方的合理期待,在原告实际停止经营的情况下,被告作为守约方坚持履行合同,与诚实信用原则不符,故本院支持原告解除合同的诉讼请求,由于原告违反合同约定,未经营满十年,根据双方合同约定被告不退还原告的保证金,由于考虑到原告单方终止合同后,被告另行出租,在疫情未结束的情况下,需要较长时间的寻租期,本院再酌情给予三个月的重新租赁期,即原告须向被告支付三个月的租金。”
律师释法:
1、承租方在非违约的情况下如何解除合同:
(1)约定解除:双方在合同中可以约定解除合同的条件,条件达成即可行使解除权。
(2)法定解除:根据《民法典》第七百二十四条之规定“有下列情形之一,非因承租人原因致使租赁物无法使用的,承租人可以解除合同:(一)租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押;(二)租赁物权属有争议;(三)租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。”那么具有上述原因,也可以解除。
2、承租方在违约情况下如何解除合同
根据《最高人民法院关于印发<全国法院民商事审判工作会议纪要>的通知》第48条之规定“违约方不享有单方解除合同的权利。但是,在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中,双方形成合同僵局,一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同,有时对双方都不利。在此前提下,符合下列条件,违约方起诉请求解除合同的,人民法院依法予以支持:(1)违约方不存在恶意违约的情形;(2)违约方继续履行合同,对其显失公平;(3)守约方拒绝解除合同,违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的,违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”
总之,要严格把握合同解除的条件。当事人只有在符合约定或法定条件的情况下,才能解除合同。如果构成违约解除,也是不能避免承担相应的违约责任。举贤律师提醒大家,在签订合同之前应充分咨询律师或者具有法律专业知识的人员,建议委托律师处理相关租赁事宜。
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